八大胜|ribenrenti|这届奥莱真会玩越来越不像奥莱了！

　　风禾尽起ღღ，见时代之风ღღ，论经营之禾ღღ。2025年5月28日-29日ღღ，由赢商网主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大ღღ、最具品牌价值和影响力的行业年度盛典——第20届中国商业地产节在广州朗豪酒店隆重举办ღღ。

　　紧扣中国奥莱消费黄金时代奔涌之势ღღ，本次中国商业地产节特设《奥莱商业发展新视界峰会》主题论坛ღღ，并于5月29日精彩开幕ღღ。众多行业标杆奥莱开发运营商大咖以及行业专家学者齐聚一堂八大胜ღღ，与各位商业同仁共话“新奥莱”商机ღღ、拓展企业格局视野ღღ、寻求企业长期增长ღღ。

　　从2002年第一家奥特莱斯项目开业至今ღღ，中国奥莱商业已走过23年ღღ，经历过起步ღღ、升温ღღ、爆发ღღ、提质加速等发展阶段ღღ，目前正在步入一个全新的发展周期ღღ。面对奥莱商业诸多新变量ღღ，掌握奥莱经营新解法ღღ，才能抓住“下一个奥莱黄金十年”先机ღღ。

　　在主题论坛《奥莱商业发展新视界峰会》上ღღ，中国百货商业协会会长范君致开幕辞时指出ღღ，奥莱行业从单纯的“低价扫货”转向“体验消费”ღღ，从“商品满足”升级为“情感共鸣”ღღ。她认为ღღ，这不是挑战ღღ，而是行业升级的重要信号ღღ：折扣不再是唯一抓手ღღ，如何用内容ღღ、场景与服务构建更有温度的消费体验ღღ，成为新的命题ღღ。

　　紧接着ღღ，赢商股份执行总裁周旭致辞提出ღღ，作为中国消费市场的重要力量ღღ，奥特莱斯业态以其“大品牌ღღ、小价格”的核心优势ღღ，成为消费分层的受益者ღღ。但未来的竞争ღღ，已不再是单一购物功能的角力ღღ，而是“购物+休闲+社交”的复合场景比拼ღღ，才能赢得消费者青睐ღღ，掌握“奥莱流量密码”ღღ。

　　在主题论坛《奥莱商业发展新视界峰会》上ღღ，赢商智库研究院副院长ღღ、首席分析师廖洁ribenrenti八大胜ღღ，发布了赢商网独家报告《风砺新局·2025年奥特莱斯商业发展报告》ღღ。

　　第一ღღ，规模的分化就是大项目厨房卫浴五金ღღ！ღღ，奥莱就是要大ღღ、多品牌才能创造更多的标杆ღღ，新开奥莱的平均体量事实上在不断上升ღღ，因为更大的项目能够承载更多的品牌ღღ，能够形成更好的规模效应和虹吸效应ღღ。

　　第二ღღ，需要强调运营场景ღღ，才能突破同质化困局八大胜ღღ，可能大家对购物中心是有概念的ღღ，但是对奥莱可能很难把它跟某一个特定的企业联系起来ღღ，但是现在这样的情况会改变ღღ，头部奥莱企业会更加强调运营的场景ღღ，一些城市奥莱项目也会强调微度假体验ღღ，这对行业的进步非常重要ღღ。

　　第三ღღ，头部市场可能确实已经相对来讲比较饱和和拥挤ღღ，但是在二三线市场ღღ，奥莱还在快速地扩张当中ღღ。

　　在《奥莱商业发展新视界峰会》主题论坛上ღღ，两位特邀嘉宾进行了主题演讲ღღ，他们基于各自的专业背景和商业实践ღღ，分享对奥莱赛道发展现状的深刻洞察ღღ，为商业同行带来启发思考ღღ。

　　面对当前复杂的经济环境ღღ，机遇与挑战并存八大胜ღღ，奥莱业态凭借其独特的商业模式ღღ，依然是一条极具潜力的“好赛道”ღღ，关键在于如何重塑和提升体系的核心竞争力ღღ。

　　当前ღღ，消费者对极致性价比的追求愈发强烈ღღ，折扣零售模式展现出强大的吸引力ღღ，推动奥莱业态实现逆势增长ღღ。相较于其他零售形态ღღ，奥莱行业具备运营门槛高ღღ、行业格局相对稳定ღღ、财务模型优良等显著优势ღღ。然而ღღ，在产品创新与精细化运营方面ღღ，行业整体仍有广阔的提升空间ღღ。

　　国信证券商贸零售行业首席分析师张峻豪ღღ，围绕《奥莱赛道投资逻辑ღღ：抗周期属性与资本化路径探析》主题进行分享ღღ，从资本视角为大家带来奥莱商业资产增值的参考ღღ。

　　张峻豪提出ღღ，与传统综合奥莱不同ღღ，城市奥莱多位于城市中心ღღ，虽然面临面积与租金成本的限制ღღ，但通过品牌与商品的精简筛选ღღ，以及代销寄售或买断模式的运用ღღ，城市奥莱在满足消费者需求方面展现出了独特优势ღღ。相较于城市内的硬折扣店ღღ，城市奥莱能够进一步突破品牌出厂价ღღ，实现超低折扣ღღ，这主要得益于其对供应链中供需错配现象的巧妙利用ღღ。目前ღღ，我国城市奥莱仍处于发展初期ღღ，尚未形成绝对的龙头企业ღღ，但众多企业已开始积极布局ღღ，试图在这片蓝海中抢占先机ღღ。

　　在消费分级加剧与体验经济双重驱动下ღღ，奥莱需突破传统折扣场景定位ღღ，正全面向“复合型消费内容平台”转型ღღ。

　　在转型关键期ღღ，奥莱需要怎样的新品牌？品牌需要怎样的新奥莱？价格战之外ღღ：奥莱如何摆脱“折扣依赖症”？奥莱的“反常识选址”ღღ：市中心VS远郊ღღ，流量入口还是效率陷阱？

　　针对这些行业广泛关注的议题ღღ，《奥莱商业发展新视界峰会》主题论坛高端对话环节ღღ，多位嘉宾进行精彩的观点碰撞ღღ，探寻奥莱商业未来先机ღღ。

　　中国时尚品牌创孵平台时尚家创始合伙人柳刚指出ღღ，在消费细分化ღღ、分层化加剧的当下ღღ，奥莱一枝独秀ღღ，2025年第一季度实现零售额同比增长23%ღღ，持续攀升的势头吸引着行业与消费者的双重关注ღღ。

　　奥莱崛起逻辑已超越传统“名品折扣”的单一标签ღღ：除了依托强品牌力ღღ、优质商品的价格优势外ღღ，更在“情绪价值”维度实现突破ღღ。通过沉浸式场景ღღ、互动化体验ღღ，满足消费者对放松ღღ、愉悦ღღ、品质感的情感需求ღღ，成长为消费者获取“更美好体验”的生活空间ღღ。

　　展望未来ღღ，当前两千亿规模的奥莱产业ღღ，势必将以远超大盘的增速持续扩容ღღ。同时ღღ，它的价值内核也将进一步升维ღღ，成为消费升级浪潮中连接商品价值与情感需求的关键场景ღღ。

　　COSCIA蔻莎潮奢精品百货董事长赵寿坤介绍ღღ，目前COSCIA蔻莎中国共有26家店ღღ，包含2家奥莱店ღღ，2024年蔻莎奥莱店是唯一实现业绩同比增长的渠道ღღ，凭借全球买手资源ღღ，最早将很多全新的国际品牌引入中国市场ღღ，同时为砂之船与杉杉等奥莱提供供应链支持ღღ。

　　赵寿坤认为ღღ，随着经济下行ღღ，国内各大品牌正价店亏损加剧ღღ，我们及很多国际品牌对奥莱的态度有所转变ღღ。中国市场给我们最大的挑战便是有越来越多的购物中心和奥莱ღღ，因此我们需要提升运营能力和产品力ღღ，解决僧多粥少的行业痛点ღღ。只要经营好了ღღ，奥莱店的整体利润可能比正价店更高ღღ。

　　此外ღღ，随着中产家庭的消费轨迹发生变化ღღ，从城市转向郊区奥莱八大胜ღღ，ღღ，家庭微度假成为新趋势ღღ，我们需要重构人货场ღღ，提升会员管理能力和场景创造能力ღღ，锁定高净值客户ღღ，从而提升奥莱店的利润ღღ。未来COSCIA蔻莎还将引入更多新品牌ribenrenti八大胜ღღ，帮助购物中心开设更多蔻莎直营店八大胜ღღ，帮助奥莱做好欧美供应链ღღ。

　　华盛商业总经理万子轩认为ღღ，奥莱项目的选址不应该计较远近ღღ，而是要围绕自己的内容和客群去选址ღღ，要满足新时代客群对零售购物ღღ、情绪价值及趣味体验的复合型消费需求ღღ。

　　在此过程中ღღ，对于消费场景的创新ღღ，奥莱项目所呈现的业态组合的变化其实也是需要频次来支持的ღღ，这种情况下的选址其实也是选流量ღღ。

　　除此之外ღღ，随着城镇化的推进ღღ，奥莱项目的选址更应该根据自己不同的核心内容去选择落地的地点ღღ。比如高奢ღღ、精品为主的奥莱项目可以远ღღ，但是必须选有品质的区块ღღ。中型的奥莱项目最重要的是选交通和人口不要过度密集的地方ღღ。而对于大众化的奥莱项目ღღ，则不妨选择人口比较密集的地方ღღ。

　　DCI思亚国际设计集团董事总经理沈军指出ღღ，当前奥莱行业“内卷”加剧ღღ，对设计创新提出更高更多元的要求ღღ。DCI的应对策略是ღღ：

　　首先ღღ，在总体规划层面ღღ，DCI会依据各个项目的地域ღღ、地形和业态特性ღღ，在充分挖掘动线规划便利性和趣味性的同时ღღ，去提升业态排布和商业效率ღღ，尽可能提升整体坪效ღღ。

　　其次ღღ，在空间设计层面ღღ，DCI会结合亲子ღღ、运动ღღ、文旅等新性业态内容来打造专属的特色多元化的体验场景ღღ，并预留必要的运营弹性空间ღღ。

　　最后ღღ，在场景营造上ღღ，DCI希望融合绿色生态ღღ、在地文化与艺术元素ღღ，以及结合科技数字化的技术手段ღღ，致力于创造独特的情感体验和情绪价值ღღ，最终有效促进奥莱的消费转化ღღ。

　　武汉百联奥特莱斯总经理王世杰分享ღღ，百联奥特莱斯立足“微度假”理念ღღ，将商业与文旅深度融合ღღ，形成差异化竞争优势ღღ。百联全国布局八城九店ღღ，上海青浦店连续13年领跑行业ღღ，其成功源于对消费场景的持续创新ღღ。

　　通过商旅文协同ღღ，百联突破传统奥特莱斯“周末经济”局限ღღ：一方面ღღ，以多元业态组合延长消费者驻留时间ღღ，提升体验深度ღღ；另一方面ღღ，针对周中客流洼地ღღ，策划主题活动激活平日消费ღღ，实现销售均衡增长ღღ。

　　王世杰强调ღღ，“有人”是商业运营的核心ღღ，商旅文融合不仅丰富业态层次ღღ，更通过政府统筹资源ღღ、企业联动品牌ღღ，构建“客流-留存-转化”的闭环国际新闻ღღ，ღღ。这一战略既回应了城市微度假需求ღღ，也为品牌方提供稳定经营基底八大胜ღღ，ღღ，形成政府ღღ、企业ღღ、消费者多方共赢的可持续发展模式ribenrentiღღ。

　　深圳市八号仓商业控股有限公司副总裁成钦田直指行业本质ღღ：如果大家一直在卷价格ღღ，最后的结果就是大家都没钱赚ღღ。我们要想办法把大家对价格的关注变成对价值的关注ღღ，所以我们在选品过程当中ღღ，会想办法跟品牌去多要一些尖货ღღ，使得大家来到奥莱能够买到惊喜ღღ，不仅仅就是瞄准价格ღღ，还会去跟一些品牌共创ღღ：IP联名ღღ，做一些更好玩的东西ღღ，让大家更喜欢的一些商品ღღ。

　　一个好的奥莱也应该会引进更多微旅行ღღ：轻度假的业态和元素ღღ，打造让人更有松弛感的场景和环境ღღ。比如我们在大梅沙8号仓就着重打造了漂浮在海上的花海奥莱小镇ღღ，给大家营造更美更松弛的环境ღღ，让大家不仅仅是为了买东西而来ღღ，让大家想放松身心的时候ღღ，就会想到8号仓ღღ。买东西就成了自然而然的事情ღღ。

　　从消费特征看ღღ，市区商业虽人流量大ღღ，但过路客居多ღღ、消费意愿分散ღღ，远郊奥莱的顾客却多为专程消费ღღ，如上海青浦奥莱每年超30%的外地顾客专程前往八大胜八大胜游戏游ღღ，ღღ，客单价和转化率远超市区ღღ。

　　从成本与体验平衡看ribenrentiღღ，远郊土地成本低ღღ，可打造主题化场景ღღ，如北京八达岭欧洲小镇风格ღღ，平均停留时长4-6小时ღღ，通过沉浸式体验提升消费价值感ღღ。

　　从品牌生态看ღღ，奢侈品与运动品牌在市中心已有旗舰店ღღ，为避免内部竞争ღღ，品牌方常要求远郊奥莱选址30公里外ღღ，形成市区卖正价ღღ、远郊卖折扣的互补模式ღღ。

　　远郊奥莱的成功关键在于客群辐射能力ღღ，两小时车程需覆盖500万高端人群ღღ，而三线城市部分奥莱因客群不足ღღ、选址偏差最终关闭ღღ。

　　鸿荣源壹方商置湾区壹方项目总经理曲冬文认为ღღ，奥莱不能局限于打折与价格战ღღ，应向价值创造尤其是创造情绪价值转变ღღ，强调先让顾客开心ღღ、进而有消费的欲望ღღ、提升消费体验的重要性ღღ。

　　鸿荣源湾区壹方是一个集五星级酒店ღღ、公寓ღღ、写字楼ღღ、住宅ღღ、商业于一体的综合体ღღ，其中商业是有奥莱属性的超级购物天地ღღ。50万平米商业配备6000个停车位ღღ，两条地铁交汇ღღ，周边有凤凰山ღღ、国际会展中心ღღ、华发冰雪世界ღღ、宝安机场等优质文旅商务资源ღღ。

　　硬件方面重金投入ღღ，例如7000平方米中庭参考新加坡樟宜机场打造巨型水幕投入近4亿ღღ，将为消费者提供独特情绪价值和社交功能ღღ。文化上以凤凰为IP贯穿设计与运营ღღ。业态规划打造运动社交ღღ、女性爱美ribenrentiღღ、儿童产业ღღ、智慧生活等六大生态链ღღ，复合生态消费场景将承包大湾区人两天半的微度假生活ღღ。

　　同时用高品质运营来进一步完善顾客服务ღღ，如会员服务 ღღ、淋浴间配备ღღ、在商业完成值机ღღ、托运等一站式服务ribenrentiღღ。作为零售人和本土企业ღღ，壹方商置将回馈城市ღღ，回应时代ღღ，重塑奥莱新标准ღღ。

　　本论坛的最后ღღ，是激动人心的『年度标杆奥特莱斯综合实力奖』颁奖典礼ღღ，让我们共同见证行业优秀代表的荣耀时刻ღღ。

　　『年度标杆奥特莱斯综合实力奖』由赢商网结合客观数据ღღ、科学评价体系ღღ、价值评估理论及相关研究成果ღღ，坚持客观ღღ、公正ღღ、准确ღღ、全面的原则ღღ，对数智商业服务商设备等ღღ、全产业链服务机构与配套企业进行大规模的专业审视ღღ。

　　本次《奥莱商业发展新视界峰会》圆满结束ღღ，为中国奥莱行业带来接地气的思考启示ღღ：固守传统奥莱模式将面临巨大的经营挑战ribenrentiღღ，顺应时代浪潮ღღ，积极进行场景创新ღღ、做好个性化内容ღღ、回应消费者的情绪需求ღღ，更有可能打开新的视野ღღ，获得新的增长动能ღღ。